Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?

In diesen Fällen brauchst du keine Steuern beim Immobilienverkauf zu zahlen.

Wenn du deine Wohnung oder dein Haus verkaufen möchtest, musst du normalerweise Steuern zahlen. Denn leider gilt auch für diese Art von Einkünften die Einkommensteuer. Allerdings gibt es Ausnahmen: Unter bestimmten Umständen ist es möglich, dass du deinen Immobilienverkauf steuerfrei über die Bühne bringen kannst.

Wir zeigen dir in diesem Artikel, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit der Verkauf steuerfrei ist und zeigen dir, was du dabei beachten musst.

Steuerfreier Immobilienverkauf: 10-Jahresfrist

Die erste Option, wie du beim Hausverkauf Steuern sparen kannst, ist die sogenannte 10-Jahresfrist. Wenn deine Immobilie schon länger als 10 Jahre in deinem Besitz ist, musst du auf den Verkaufserlös keine Steuern zahlen.

Der Gesetzgeber hat diese Regel eingeführt, um zu vermeiden, dass mit Immobilien exzessiv spekuliert wird. Ohne die 10-Jahresfrist wäre es nämlich sonst möglich, ständig Immobilien nur zur Spekulation zu kaufen und steuerfrei wieder zu verkaufen.

Für dich heißt das also: Wenn dir deine Immobilie schon mehr als 10 Jahre gehört, brauchst du keine Steuern zu zahlen. Möglicherweise lohnt es sich, mit dem Verkauf noch ein bisschen zu warten, wenn du seit 8 oder 9 Jahren Eigentümer bist.

Steuerfreier Immobilienverkauf: Eigennutzung

Die 10-Jahresregel gilt ganz unabhängig davon, ob du die Wohnung selbst genutzt oder vermietet hast. Wenn du allerdings nachweisen kannst, dass du die Immobilie in den letzten beiden Jahren bis zum Zeitpunkt des Verkaufs selbst bewohnt hast, erfüllst du andere Kriterien für eine Steuerfreiheit.

Diese Regel wird auch Dreijahres-Regel genannt, kann aber unter Umständen sogar schon nach etwas mehr als zwei Jahren genutzt werden.

Beispiel:

Du hast dir im Dezember 2021 eine Wohnung gekauft und selbst genutzt. Im Januar 2023 verkaufst du die Wohnung wieder. Damit hast du die Fristen für die durchgehende Eigennutzung im Rahmen der Dreijahres-Regel erfüllt und musst keine Steuern auf den Erlös zahlen.

Eigennutzung zählt auch bei Kindern

Der Verkauf deines Hauses ist übrigens im Rahmen der Eigennutzungs-Regel auch dann steuerfrei, wenn dein Kind die Immobilie bewohnt hat. Voraussetzung: Du musst nachweisen, dass dein Kind keine Miete bezahlen musste. Bei dieser Option sind viele Kombinationen möglich.

Steuerfreier Immobilienverkauf: Erbe oder Geschenk

Wenn du ein Haus geerbt oder geschenkt bekommen hast (Du Glückliche/r!), dann musst du unter Umständen auch keine Steuern zahlen, wenn du es verkaufst. Hier gilt nämlich nicht der Zeitpunkt der Schenkung oder der Vererbung als Frist für die Spekulationssteuer. Ausschlaggebend ist vielmehr, wann der Schenker oder Erblasser das Haus erworben hat. Wenn das mehr als 10 Jahre zurückliegt, brauchst du keine Steuern auf den Erlös zu zahlen.

Steuerfreier Immobilienverkauf: Bebautes Grundstück

Hast du ein unbebautes Grundstück gekauft und baust darauf ein Haus, musst du unter bestimmten Umständen keine Steuern zahlen, wenn du es wieder verkaufst. Voraussetzung ist, dass du die Immobilie innerhalb der Dreijahres-Regel selbst bewohnt hast. Ist das der Fall, brauchst du für den Anteil vom Gewinn, der sich beim Verkauf auf das Grundstück bezieht, keine Steuern zahlen.

Steuerfreier Immobilienverkauf: Vormaliges Betriebsvermögen

Gehört deine Immobilie zum Vermögen eines Betriebs, müsstest du beim Verkauf der Wohnung eigentlich Steuern zahlen. Der Fiskus greift sogar dann zu, wenn der Betrieb schon eingestellt ist – es sich also um vormaliges Betriebsvermögen handelt.

Allerdings kann man die Steuern vermeiden, wenn man die oben genannten Ausnahmen berücksichtigt. Diese gelten nämlich auch bei vormaligem Betriebsvermögen.

Beispiel:

Du betreibst einen Lieferservice und hast 2015 ein Gebäude mit Geschäftsräumen und einer kleinen Wohnung gekauft. Die Wohnung vermietest du günstig an deinen Mitarbeiter. Im November 2021 gibst du das Geschäft auf und verkaufst die Geschäftsräume, beziehst aber die Wohnung selbst. Wenn du die Wohnung im Januar 2023 verkaufen möchtest, erfüllst du – obwohl die Immobilie ehemaliges Betriebsvermögen ist – die Bedingungen zur Steuerfreiheit auf den Verkaufserlös, weil auch hier die Eigennutzungsregel greift.

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