Was tun, wenn der Garten eines Mietobjekt Mängel aufweist?
Eine Wohnung mit Garten verspricht dir einiges an Freiraum. Im Sommer kann der Außenbereich vielfältig genutzt werden. Oft ist auch die Aufstellung von Gartenmöbeln und weiterem Equipment für die Freiluftsaison möglich. Doch was passiert eigentlich, wenn der Außenbereich alles andere als zum Verweilen einlädt? Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt und wie lässt sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstätigkeit der Wohnung begründen?
Kann die Miete gesenkt werden, wenn der Garten nicht nutzbar ist?
Der an Mietwohnungen angrenzende Gartenbereich steht nicht automatisch zu deiner freien Verfügung. Eine entsprechende Vereinbarung sollte im Mietvertrag enthalten sein.
Hinweis: Ein Nutzungsrecht kann sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter die Gartenbenutzung über mehrere Jahre toleriert hat.
Art und Umfang der Gartennutzung ergeben sich auch daraus, ob der Außenbereich der alleinigen Nutzung obliegt, oder es sich um eine gemeinschaftlich nutzbare Gartenfläche handelt.
Soll eine Mietminderung durchgesetzt werden, müssen erhebliche Beeinträchtigungen vorliegen. Der Garten darf nicht nur subjektiv zum Ärgernis werden, sondern muss ganz konkrete objektive Mängel aufweisen.
Praxisbeispiel: Grenzt deine Terrasse an einen komplett vermüllten und verwahrlosten Garten, liegt definitiv eine objektive Beeinträchtigung vor. Liegt die Wohnung jedoch zur Straßenseite hin und damit von der mit Mängeln behafteten Grünfläche abgewandt, dürfte es schwer werden, eine Mietminderung durchzusetzen.
Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?
Eine grüne Oase vor der eigenen Tür steigert den Wohnkomfort. Ist der Bereich nur eingeschränkt nutzbar oder komplett unbegehbar, liegt unter Umständen ein gravierender Mangel vor und eine Mietminderung lässt sich damit begründen, dass die Gebrauchstätigkeit der Wohnung starken Einschränkungen unterliegt.
Wie bereits erwähnt, muss ein etwaiges Nutzungsrecht des Gartens im Mietvertrag festgehalten werden.
Tipp: Handelt es sich um eine gemeinschaftliche Nutzung, schränkt dies automatisch die individuellen Ansprüche ein. Wenn zum Beispiel jemand eine Grillparty veranstalten möchte, muss dieser die übrigen Mieter um Erlaubnis fragen.
Wer eine Mängelanzeige an seinen Vermieter stellen möchte, sollte zunächst die Rahmenbedingungen kennen und sich den Mietvertrag gründlich durchlesen.
Gerechtfertigt erscheint eine Mietminderung, wenn sich der Zustand des Gartens nicht mit den in Mietvertrag oder Hausordnung definierten Angaben deckt. Allgemeine Gründe für eine Herabsetzung des Mietpreises können ungepflegte, vermüllte oder verwilderte Außenbereiche darstellen.
Sollten die Mängel vorab protokolliert werden?
Wenn du Mängel entdeckst, sollten diese in jedem Fall zunächst protokolliert werden. Dies stellt eine solide Verhandlungsbasis mit dem Vermieter dar. Fertige dir am besten eine Art Stichpunktliste mit möglichen Kriterien, die eine Minderung des Mietpreises rechtfertigen, an.
Als Basis dienen die Angaben in Mietvertrag und Hausordnung. Wird der Garten beispielsweise zur Nutzung als Spielbereich, Wäscheplatz oder Kleingarten ausgewiesen, sind dies mögliche Punkte, die auf der Liste auftauchen könnten:
- Wäscheplatz fehlt
- Wäscheplatz kann nicht begangen werden
- Rasen ist ungepflegt und nicht zugänglich
- Kinder dürfen nicht im Garten spielen
- Spielgeräte sind nicht vorhanden
- Beete dürfen nicht angelegt werden
- Anbau von Obst und Gemüse ist nicht gestattet
- Gartenteich wurde als Schwimmteich ausgewiesen, besitzt aber eine schlechte Wasserqualität
Wie hoch kann die Mietminderung bei Gartenmängeln ausfallen?
Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann eine Minderung des Mietpreises angestrebt werden. Eine Orientierung für eine angemessene Mietminderung liefern entsprechende Tabellen. Dort sind Urteile einsehbar, die in der Vergangenheit gefällt wurden und zu einer Absenkung des Mietpreises geführt haben.
Hinweis: Steht im Mietvertrag, dass der Garten benutzt werden kann, dies bleibt den Mietern aber vollständig verwehrt, kann die Miete um etwa zehn Prozent vermindert werden. Dies ist allerdings keine allgemeine Größe, sondern bedarf stets einer eingehenden Prüfung und individuellen Fallentscheidung.
Folgende Urteile wurden in der Vergangenheit bereits gefällt:
- Fällen von Bäumen auf dem Grundstück: kein Anlass zur Mietminderung (AG Gronau, 1991, Az. 3 C 288/90)
- Gartennutzung wurde erst erlaubt und im Anschluss widerrufen: fünf Prozent Mietminderung (AG Bergisch Gladbach, 1989, AZ. 60 C 602/88)
- Gartennutzung durch die Einlagerung von Baumaterial eingeschränkt: fünf Prozent Mietminderung (LG Osnabrück, 1995, Az. 1 S 39/85)
- Garten wurde nicht wie geplant angelegt: zehn Prozent Mietminderung (LG Darmstadt, 1989, Az. 6 S 593/88)
Dürfen Mieter selbst den Garten instand setzen?
Mieter dürfen nicht aus freien Stücken im Außenbereich aktiv werden, um mögliche Mängel zu beseitigen und die Nutzbarkeit des Areals wiederherzustellen. Vermieter können allerdings einige Arbeiten auf die Mieter umlegen. Dabei handelt es sich in der Regel um einfache Tätigkeiten, die weder fachliche Kompetenzen noch nennenswerte Kosten verursachen.
Dabei kann es sich um folgende Arbeiten handeln:
- Rasen mähen
- Gehwege säubern und passierbar halten
- Laub entfernen
- Beete von Unkraut befreien
So kann im Mietvertrag festgehalten werden, dass die Mieter mitverantwortlich sind, den Garten in einem gepflegten Zustand zu halten. Dann ergibt sich automatisch ein Recht zur Mitwirkung, wenn der Garten ungepflegt aussieht.
Wichtig: Wurden im Mietvertrag keine entsprechenden Vereinbarungen getroffen, ist der Vermieter für alle anfallenden Arbeiten eigenverantwortlich und muss diese selbst erledigen oder eine Firma beauftragen.
Arbeiten, die Fachwissen erfordern und auch ein gewisses Gefahrenpotential bergen, dürfen Mieter nicht ausführen.
Dazu zählen:
- Garten planen und neu anlegen
- Baumschnitt
- Bäume fällen
Die Kosten für diese wiederkehrenden Tätigkeiten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen.
Weiterführende Informationen: